1. Головна
2. Вся правда о частном секторе

Уся правда про приватний сектор, або чому не вийде орендувати віллу з басейном біля моря за 30 євро на добу

Якщо коротко, причина дуже проста: у Чорногорії саме літо годує власників житла весь рік. Основний прибуток апартаменти, студії та будинки приносять у відносно короткий сезон, і саме за цей час господарі мають покрити витрати на зиму, ремонти, комунальні платежі та підготовку до наступного літа.

Традиційно найактивніший сезон стартує з другої половини червня. Це пов’язано, зокрема, із завершенням навчання у школах Сербії 15–20 червня, адже сербські туристи становлять значну частину відпочивальників у Чорногорії. Завершення сезону теж цілком логічне — кінець серпня, коли родини повертаються до шкільного ритму. Хоча гарна сонячна погода тут часто тримається з середини квітня і до кінця жовтня, більшість орендодавців орієнтуються саме на короткий літній пік.

Саме тому липень і серпень — найдорожчі місяці для відпочинку. У цей період дорожчає практично все: авіаквитки, розваги, харчування в ресторанах і кафе, трансфери та, звісно, житло. Коли попит високий, власники апартаментів майже не дають знижок, а якщо й погоджуються, то переважно лише на тривале проживання.

Важливо: Чорногорія дуже популярна в пік сезону. У липні та серпні попит на оренду часто перевищує кількість доступних варіантів, тому керуючим і власникам немає сенсу суттєво знижувати ціну. Для них немає великої різниці — здати житло одному туристу на місяць чи двом туристам по два тижні. Навіть короткі «вікна» між заїздами на 2–3 дні нерідко заповнюються гостями, які приїжджають на море на вихідні з центральних і північних районів країни.

Ще одна характерна особливість місцевого ринку — орієнтація не стільки на простір і комфорт, скільки на кількість спальних місць. Через це багато об’єктів плануються за принципом: один апартамент — одна сім’я. Власнику вигідніше розмістити на тій самій площі більше людей і заробити більше, ніж здавати цілий будинок одній-двом сім’ям, якщо його можна поділити на кілька студій або окремих апартаментів.

Саме тому на узбережжі так мало недорогих окремих будинків «тільки для вас». До того ж господарі часто живуть у тому ж будинку, де приймають туристів, а це означає, що гостьова частина має бути відокремлена від приватної. У результаті великі будинки з просторими вітальнями на кілька спалень тут трапляються значно рідше, ніж очікують туристи, які шукають формат «вілла біля моря за мінімальні гроші».

Важливо: якщо апартамент розрахований на 4 осіб, наприклад квартира з однією спальнею з двоспальним ліжком і вітальнею з диваном для двох, то оплата йде за весь апартамент. Тобто ціна не змінюється залежно від того, проживає там 2 людини чи 4.

Окрема тема — басейни. Дуже показовою є відповідь одного власника на запитання, чи є в нього басейн: «Так, є — п’ять мільярдів кубометрів води», — і він показав у бік моря, до якого було лише 5 хвилин пішки. Для більшості господарів немає сенсу витрачати землю, кошти та зусилля на басейн, якщо пляж зовсім поруч.

Часто працює і зворотна логіка: якщо ви знайшли будинок або апартаменти з басейном, є велика ймовірність, що до моря добиратися не так зручно. Виняток — об’єкти класу люкс, але й вартість у них відповідна. Тому, плануючи відпочинок, краще чесно визначити пріоритети: близькість до моря чи наявність басейну. Для багатьох туристів у Чорногорії саме море є головною перевагою курорту, а між пляжним відпочинком можна урізноманітнити подорожами, наприклад у Боку Которську бухту, старий Котор або на Скадарське озеро.

Важливо: щодо цін на апартаменти

Як не натрапити на шахраїв. У сфері оренди житла все дуже сильно залежить від реальної ринкової вартості. Якщо пропозиція виглядає занадто дешевою, це привід не радіти, а перевіряти деталі особливо уважно. Нижче — логіка формування цін на оренду апартаментів у Чорногорії.

У сезон туристичні компанії часто викуповують або беруть в оренду вілли з апартаментами за фіксованою ціною на 90–120 днів, тобто фактично на весь сезон, а потім перепродають ці дати своїм туристам.

У середньому туристична компанія орендує апартаменти за дуже оптовою ціною — приблизно 17–20 євро за 1 спальне місце. Далі до цієї суми додаються витрати на трансфер, оплату рахунків, офіс, персонал та інші операційні витрати, а також прибуток компанії. Саме тому квартиру в Будві, наприклад з 1 спальнею на 4 спальні місця середнього класу, неможливо реально орендувати за 30–40 євро на добу. Її ринкова вартість становить приблизно 55–70 євро у червні та вересні і близько 75–95 євро на добу в липні та серпні. Через агентство така пропозиція зазвичай коштуватиме ще дорожче.

Саме з цих причин на узбережжі Чорногорії майже немає дешевих окремих будинків і апартаментів під оренду. Звичайно, винятки трапляються: хтось здає нерухомість лише для покриття витрат на її утримання, а не заради максимального прибутку; хтось готовий здавати будинок або віллу повністю. Але таких варіантів небагато, і орієнтуватися лише на них не варто.

Головне правило місцевого ринку просте: нерухомість має приносити дохід власнику. І чим вищий попит у сезон, тим жорсткіше це правило працює. Якщо вам пропонують ціну, яка значно нижча за наведений вище реальний діапазон, варто замислитися про надійність такої пропозиції. Перед бронюванням корисно перевірити інформацію про об’єкт, умови проживання та репутацію ресурсу. Більше про країну, регіони та особливості відпочинку можна дізнатися на сторінці Про сайт Олімпус Чорногорія.

Якщо ви плануєте не лише пляжний відпочинок, а й хочете краще відчути країну, радимо поєднати проживання на узбережжі з поїздками в гори та національні парки. Серед популярних напрямків — Дурмітор, Чорне озеро, каньйон Тара та Ловчен. Так ви отримаєте від Чорногорії значно більше, ніж просто кілька днів біля пляжу.

Не ризикуйте єдиною довгоочікуваною відпусткою через нереалістично дешеві оголошення. На ринку оренди в Чорногорії низька ціна дуже рідко означає вигідну знахідку — набагато частіше вона сигналізує про приховані нюанси, невідповідність опису або відверте шахрайство. Краще обирати житло з реалістичною вартістю, зрозумілими умовами та перевіреною інформацією.